Como funcionam os dividendos nos Fundos Imobiliários?

Os Fundos Imobiliários (FIIs) se configuram entre os produtos de investimentos que mais atraíram investidores nos últimos anos. Em geral, a sua valorização, rendimentos isentos e facilidade para comprar e vender estão entre as principais vantagens desse investimento.

Atualmente, o número de investidores em Fundos Imobiliários se aproxima dos 2 milhões, apontam os dados da B3. Diante disso, vamos falar abaixo, todos os detalhes de como é o funcionamento dos dividendos dos Fundos Imobiliários, e o que fala a legislação sobre isso.

Sendo assim, confira abaixo, como montar uma carteira para ganhar mais renda passiva por meio desses ativos.

O que são os rendimentos dos Fundos Imobiliários?

Em geral, os dividendos dos FIIs, também chamados de rendimentos, se referem ao valor que os cotistas devem receber pela sua participação nos lucros do Fundo. Diante disso, a maioria dos investidores usam os rendimentos como uma forma de receber renda passiva.

Eles se assemelham aos dividendos das ações. Quando as empresas da Bolsa apuram o lucro de certo período, elas também escolhem qual vai ser o valor distribuído entre os proprietários das ações em forma de proventos.

O mesmo acontece nos FIIs. Ao final de um resultado, o Fundo então paga os seus cotistas proporcionalmente ao número de cotas de cada um. Com isso, quanto mais cotas você tiver, mais vai ser o valor recebido em dinheiro.

Sendo assim, esse é um jeito de receber aluguéis, sem precisar ser dono do imóvel sozinho. Como muitos investidores participam do Fundo, o risco também fica diluído, o que torna a aplicação mais segura.

Como funcionam os dividendos dos Fundos Imobiliários (FIIs)?

Em geral, a distribuição de dividendos pelos FIIs é regulada pela Lei 9.779/99. De acordo com a legilação, a remuneração dos cotistas obedece a regra presente no Artigo 1º, inciso XI, parágrafo único:

"O Fundo deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano".

Sendo assim, o FII tem a obrigação de partilhar entre os cotistas praticamente todo o resultado líquido (o que sobra depois do pagamento de despesas e obrigações).

Com isso, após contabilizar todas as receitas dos aluguéis/vendas de imóveis, CRIs, e outros ativos nos quais investe, o FII paga as suas despesas (salários, despesas administrativas, gastos com manutenção dos imóveis, etc). E assim, o resultado é o lucro líquido que será distribuído entre os donos das cotas.

Como o mínimo é 95%, é a administração quem precisa decidir se vai seguir a porcentagem regulamentar ou mais. O que não for repassado aos cotistas, pode ser usado no aumento do patrimônio do Fundo.

Apesar disso, é muito comum achar FIIs que distribuem mais de 95% do resultado. Ainda mais quando eles estão com uma posição de caixa confortável. Por outro lado, o FII não vai seguir essa regra, se o resultado líquido for negativo (prejuízo), ou conseguir uma autorização para pagar menos de 95%.

Além disso, vale destacar que os dividendos dos FIIs são isentos do Imposto de Renda. Logo, o investidor tem uma vantagem a mais ao investir nesse tipo de ativo, já que a sua rentabilidade não vai ser reduzida pela tributação. Vale ressaltar, que mesmo com a isenção, você precisa informar os rendimentos recebidos na declaração anual do IR.

Quais FIIs pagam proventos todos os meses?

Em geral, a maioria faz o pagamento mensal. Por regra, os FIIs precisam fazer o pagamento com base no resultado de cada semestre. Entretanto, a maior parte dos Fundos do mercado escolhe remunerar os seus cotistas todos os meses.

Com isso, essa é uma das estratégias que os Fundos Imobiliários usam para atrair mais cotistas, elevar a liquidez das cotas, e melhorar a gestão do dinheiro em caixa. Ademais, a informação sobre a frequência adotada pelo FII para distribuir os rendimentos, precisa estar presente no regulamento do Fundo.

Como receber dividendos de Fundos Imobiliários?

Para ganhar os dividendos dos FIIs, é necessário que você esteja com as cotas na sua carteira, no dia de corte definida pela administração. Todos os meses, os FIIs divulgam ao mercado, a data em que vão pagar os proventos e a data ex. Ou seja, o dia limite que os cotistas precisam estar posicionados para ganhar os dividendos do mês.

Depois dessa data, quem comprar as cotas, vai ganhar somente no mês seguinte. O dinheiro dos rendimentos é depositado na sua conta da corretora, no dia definido para o pagamento. Ou seja, não é preciso fazer nenhum procedimento especial para acessar os proventos.

Os FIIs pagam mais dividendos que as ações?

Para responder essa pergunta, é necessário levar em conta muitos fatores. Em geral, os investidores iniciantes podem ter a falsa impressão de que os FIIs pagam mais dividendos, já que remuneram mensalmente.

Entretanto, existem empresas na Bolsa de Valores que são ótimas pagadoras de dividendos. E inclusive, superam os melhores FIIs - quando comparamos o dividend yield anual.

Ademais, as empresas não tem a obrigação de distribuir quase todo o resultado, como nos FIIs. Ou seja, elas pode ficar com uma parte maior do lucro líquido, para reinvestir no próprio crescimento. Diante disso, a recomendação é montar um portfólio diversificado - com FIIs e ações pagadoras de dividendos.

Por fim, vale ressaltar que alguns setores são reconhecidos por pagar bons proventos aos acionistas. Tais como os grandes bancos, seguradoras, empresas de energia elétrica, e telecomunicações.

Quais Fundos Imobiliários pagam mais dividendos atualmente?

Para finalizar, a Toro Investimentos realizou uma pesquisa e elencos os 15 fundos imobiliários que pagaram mais dividendos, entre os dias 25 de julho de 2021, e 25 de julho de 2022, com base no dividend yield. Ou seja, o valor recebido em proventos dado a última leitura da cotação.

Sendo assim, os 15 Fundos Imobiliários que mais pagaram dividendos foram:

Atenção: A lista acima não se trata de recomendações de compra. Apenas apontam quais os FIIs que mais pagaram dividendos no último ano.

Ademais, vale ressaltar que ao investir, você não pode considerar somente o DY como métrica isolada para escolher os melhores FIIs. Outros itens precisam ser avaliados de forma a avaliar se o Fundo tem a capacidade de entregar resultados constantes e saudáveis. Entre os fatores, considere:

• Qualidade e localização dos imóveis;
• Qualidade da administração e governança corporativa;
• Tamanho do patrimônio;
• Diversificação do portfólio do FII;
• Liquidez diária;
• Índice de vacância nos FIIs de tijolo;
• Indexador utilizado nos FIIs de papel;
• Taxas cobradas pelo Fundo.