Quem paga aluguel sabe o quanto esse compromisso mensal pesa no bolso. Em grandes cidades, apartamentos cada vez menores custam um valor mensal cada vez maior e mesmo nas cidades menores o preço também vai ficando mais e mais salgado.

Para se ter uma ideia, entre abril de 2020 e março de 2021, houve um aumento de 31%, já no período de janeiro até dezembro de 2021 o aumento acumulado foi 17,78%. Essa elevação está também atrelada à inflação, ainda que a inflação propriamente dita não tenha sido tão alta.

Mas então, afinal, como é estabelecido o preço dos alugueis? Quais são os índices que monitoram e estabelecem esses valores? Abaixo, vamos te explicar.

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Como é estabelecido o valor do aluguel?

Existem algumas variáveis que compõem o preço do aluguel. São elas:

  • Com base no valor do imóvel: a regra base mais utilizada para calcular o aluguel é aplicar um valor entre 0,5% e 1%, ao mês, sobre o valor de mercado do imóvel. Isto significa que se o seu imóvel vale R$ 100 mil o aluguel deve ficar entre R$ 500 e R$ 1.000 por mês;
  • Oferta e procura: mas é necessário considerar outros aspectos também, como por exemplo, a localização do imóvel e a procura por aluguel nesse espaço. Imóveis localizados em regiões centrais ou de mais movimento comercial costumam ser mais procurados e então o próprio mercado também ajuda a precificar o valor do aluguel de acordo com essa localização;
  • Características do imóvel: imóveis semelhantes, localizados na mesma região da cidade costumam ter preços semelhantes. Além disso, se o dono fez um investimento diferenciado, como por exemplo, aplicação de placas de energia solar, que vão gerar uma economia em energia elétrica para o locatário, por exemplo, ele tem o direito de cobrar um pouco a mais pelo aluguel, se assim desejar. Outro fator que deve ser observado é a idade do imóvel, estado de conservação, etc.

E além disso tudo há os índices econômicos que visam precificar o valor do aluguel, mas também calcular elevações anuais com base na inflação, por exemplo. Os dois mais importantes hoje são o IGP-M e IVAR. Saiba mais sobre eles.

IGP-M: como é calculado?

Um dos mais conhecidos é o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M). Ele é feito com base na média de três índices de preços analisados:

  • IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo): 60%
  • IPC (Índice de Preços ao Consumidor): 30%
  • INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): 10%

O primeiro índice tem o maior peso e seus preços são atrelados a produtos como soja, milho, trigo, café e outras commodities que estão conectadas ao dólar. A moeda americana estando em alta, a consequência é a elevação do índice.

Porém, os produtos agrícolas não se relacionam com o preço dos aluguéis. Com isso, iniciou-se o debate sobre a necessidade do uso de outros índices para calcular o aluguel.

Vale destacar que o IGP-M é um pacto de mercado e não tem nenhum outro fundamento para ser o escolhido nesse contexto. O IPCA pode ser um novo índice para os contratos de aluguéis, porém, também é arriscado.

O IGP-M hoje

O IGP-M teve uma variação de 0,21% em julho de 2022 depois de avançar 0,59% em junho. O indicador também acumula uma alta de 10,08% em 12 meses. Em julho de 2021, o índice havia subido 0,78% e acumulava alta de 33,83% em 12 meses.

IVAR: o que é?

Com a inflação elevando o preço dos aluguéis, muitos locatários tiveram dificuldades em alugar os seus imóveis de 2020 para cá. Especialmente porque o IGP-M esteve muito elevado nesse período. Então, buscando reduzir essa discrepância de preço, a Fundação Getúlio Vargas lançou em janeiro de 2022 o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR).

Ele foi pensado em conjunto com as administradoras de imóveis que coletaram os preços de contratos de novas locações, atualizados e negociados. A promessa é de que o índice seja fiel aos números negociados atualmente, ao invés de apenas reajustar conforme os demais índices de preços já utilizados hoje.

Na comparação com os outros índices, o IVAR foi o menos instável, pois fechou o ano de 2021 em -0,61%. Isso significa que os locatários fizeram negociações dos seus contratos.

Neste novo índice, o dono do imóvel bem como o locatário, consegue negociar sem fugir da situação socioeconômica presente no Brasil atualmente. E como o mercado está sofrendo os reflexos da pandemia, querer um reajuste de 17,78% no aluguel pode não ser o mais adequado para um bom negócio.

IVAR hoje

Em junho de 2022, último dado disponibilizado do IVAR, o índice teve uma variação de -0,31%. No acumulado de 12 meses (entre junho de 2021 e junho de 2022) são 8,06% e no acumulado de 2022 são 6,85%.

A próxima divulgação acontece em 9 de agosto, referente ao mês de julho de 2022.

Como funciona o reajuste dos aluguéis?

O reajuste dos aluguéis é uma prática comum e o seu objetivo é atualizar o valor cobrado pelo aluguel do imóvel. Sendo assim, essa medida é necessária para evitar a desvalorização do imóvel diante da inflação.

A atualização dos preços não está restrita somente ao mercado imobiliário, pois a alta nos preços impactam todos os segmentos. Entretanto, o setor dos aluguéis normalmente é o mais afetado com a inflação e, por isso, pode ser mais perceptível para quem possui algum imóvel alugado ou para quem aluga.

Existem algumas características para definir o reajuste dos aluguéis, como a revisão dos preços que ocorrem todo ano no aniversário ou renovação do contrato de aluguel. Sabendo disso, é importante salientar que a mudança não pode ser mensal, pois trata-se de uma avaliação anual.

Outra característica do reajuste é que ele sempre acompanha um índice de referência de preço, normalmente está relacionado à inflação. Ou seja, é possível calcular de maneira mais exata a revisão do preço.